Если не ипотека–то что? Ищем варианты

Если не ипотека – то что? Ищем варианты

Как приобрести квартиру тому, кто по уровню дохода не подпадает под действие программ ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование на сегодняшний день становится все более популярным среди населения. Ставки по таким кредитам снижаются, банки предлагают все более разнообразные условия кредитования. Но, тем не менее, одновременно продолжается рост суммарной площади жилья, сдаваемого в аренду. Дело в том, что стоимость квадратного метра жилья в Санкт-Петербурге не позволяет достаточно большой части населения участвовать в программах ипотечного кредитования, а уж тем более приобретать квартиру за счет собственных средств. И нет никаких предпосылок ожидать, что в ближайшее время произойдет снижение стоимости жилплощади или хотя бы остановка роста цен на квартиры.

Купим квадратный метр

Жилищные сертификаты часто связывают с осуществлением программ государственной поддержки определенных слоев населения. Например, всем известны сертификаты на жилье, получаемые военнослужащими в рамках государственной программы. Но со временем жилищные сертификаты стали еще и одним из вариантов приобретения жилья, осуществляемого с помощью вложения собственных средств.

Жилищный сертификат представляет собой определенный вид облигаций, номинальная стоимость которых подлежит индексации. Жилищные сертификаты подтверждают право их держателя на покупку жилья либо на возврат ему номинальной стоимости жилищного сертификата с учетом индексации. Порядок проведения индексации определяется эмитентом в момент выпуска сертификата. Далее эта схема остается неизменной на протяжении всего периода, в течение которого действует сертификат.

Законодательство Российской Федерации регламентирует выпуск и обращение жилищных сертификатов. Номиналом жилищных сертификатов является определенная площадь жилья в строящемся объекте, и стоимость этой площади на момент эмиссии. Так, выпуск данного вида ценных бумаг по своему объему не должен превышать всей площади жилья, возведением которого занимается компания, организовавшая эмиссию жилищных сертификатов. Номинал же не устанавливается ниже одной десятой квадратного метра. Жилищный сертификат подтверждает, что его приобретатель внес средства на возведение определенного количества единиц жилой площади. Причем, количество этих единиц остается неизменным на протяжении всего срока действия сертификата.

Петербургская строительная компания «ЛЭК» известна, как первопроходец на рынке жилищных сертификатов. Ее программа предусматривает покупку любым желающим сертификатов на строительство жилья в любом объекте из предлагаемого компанией списка. При накоплении сертификатов на 30% жилой площади, владелец сертификатов может выбрать себе квартиру, которая будет за ним закреплена. Ликвидность этих ценных бумаг допускает их продажу в случае изменения намерения держателя относительно приобретения данной квартиры.

Инвестиции в строительство

Участие в паевых инвестиционных фондах не подразумевает получения пайщиком жилплощади. Вложение средств в ПИФ осуществляется с целью получения прибыли, (причем, надо сказать, что размер этой прибыли выглядит достаточно внушительно), и уже с ее помощью можно решать вопрос о покупке жилья.

Участие в паевых инвестиционных фондах считается достаточно надежным способом вложения средств. Имущество паевых инвестиционных фондов в нашей стране оценивается в 500 миллиардов рублей. На долю закрытых фондов недвижимости приходится существенная часть этих средств. Сегодня четверть ПИФов является закрытыми фондами недвижимости. Стоимость каждого из таких фондов колеблется от полутора до десяти миллиардов рублей. Количество их неуклонно растет. За последние полтора-два года число закрытых фондов недвижимости увеличилось на 200%. За рубежом существуют аналоги наших закрытых ПИФов. Например, в США это REIT – real estate investment trust. Эти фонды управляют паями на общую сумму в полторы тысячи миллиардов долларов США.

Специалисты полагают, что для тех, кто по тем или иным причинам не может участвовать в долевом строительстве или вступить в программу ипотечного кредитования, ПИФы становятся реальной возможностью приобрести жилье. Сфера работы ПИФов недвижимости чрезвычайно широка. Это может быть и вложение средств в приобретение недвижимости коммерческого назначения для последующего получения прибыли от сдачи ее в аренду, и инвестиции в строительство жилых комплексов, и многое другое. Еще совсем недавно не каждый мог позволить себе вступить в ПИФ по причине обязательного минимального пая в размере 10-ти, а то и 20-ти миллионов рублей, но на сегодняшний день участие в ПИФе стало вполне реальной возможностью для любого желающего. Часто минимальный взнос определен суммой в 10 тысяч рублей, а в некоторых фондах он еще ниже – до тысячи рублей.

На нашем финансовом рынке присутствуют закрытые фонды недвижимости, которые, как правило, являются фондами развития, то есть их назначение состоит в том, чтобы осуществлять инвестиции в определенные проекты. Такие фонды работают следующим образом – находится инвестиционный проект и желающие профинансировать этот проект. В процессе строительства происходит увеличение рыночной стоимости объекта, одновременно растет сам рынок. И за счет этих изменений происходит формирование дохода фонда, прием доходность достигает 30%, а зачастую она бывает еще выше. Фонд может одновременно осуществлять инвестиции сразу в несколько проектов, что приводит к минимизации риска.

Те же фонды, работа которых заключается в покупке недвижимости и получения с нее ренты, называются рентными. Доходность их несколько ниже – в среднем по рынку она составляет 15-25%, что компенсируется их большей надежностью.

Участие в паевом инвестиционном фонде дает возможность участнику пользоваться налоговыми льготами. Но получая доход, инвестор должен заплатить налог – в случае с юридическим лицом – это налог на прибыль, если же пайщик является физическим лицом, это НДФЛ.

Рассмотрим теперь отрицательные моменты, которые возникают при вложении средств в закрытые ПИФы. К числу таких моментов относится долгосрочность проекта. Срок действия инвестиционного фонда может составлять от трех до пятнадцати лет. Паи в закрытых фондах недвижимости приобретаются только в течение определенного промежутка времени – когда фонд формируется. Доход же выплачивается только после закрытия фонда. Однако есть управляющие компании, которые практикуют регулярную выплату пайщикам дохода. Также недостатком является невозможность изъять из фонда неожиданно потребовавшуюся сумму. В ЗПИФах паи возвращаются инвесторам только после того, как фонд закрыт. Есть, конечно, вариант с реализацией пая на вторичном рынке, но в данном случае цена пая будет ниже номинальной. К тому же возможностью реализации пая на вторичном рынке до закрытия инвестиционного фонда обладают участники лишь некоторых ЗПИФов недвижимости. Кстати, при участии в отрытых паевых инвестиционных фондах потери при реализации пая также возможны. Это случаи продажи пая при временном снижении цены на основании сезонности.

К вопросу выбора управляющей компании необходимо подходить со всей ответственностью. Дело в том, что при нарушении условий выполнения проекта компанией-застройщиком, пайщики также несут риски. В таких случаях на защиту интересов инвесторов встает управляющая компания.

Итак, вложения в ПИФы – достаточно эффективный способ получения прибыли от вложения собственных средств, поскольку на данный момент происходит развитие рынка недвижимости, и доходность паевых инвестиционных фондов достаточно велика. Но, напомним, что ПИФы столь эффективны, лишь пока происходит активный рост рынка недвижимости.

Накопим – и возьмем кредит

За рубежом этот вид накопления денежных средств с целью последующего приобретения жилья очень популярен. Первая строительная сберегательная касса появилась еще в 18-ом веке. В 19 веке такие кассы получили широкое распространение во многих странах земного шара. В России эти организации также существовали, но в результате многочисленных случаев мошенничества и обмана со временем потеряли свою популярность, а затем и вовсе исчезли.

Каков же принцип действие строительно-накопительных касс. В Германии, где почти половина населения приобрела жилье с помощью этой программы, самая простая схема работы. Участники программы вносят в течение определенного промежутка времени в кассу свои средства, затем получают из нее необходимую для покупки жилья сумму. В немецкой строительно-сберегательной действуют различные сочетания ставок и взносов, позволяющую клиенту выбрать наиболее подходящий ему вариант. Ссуда выдается сроком до 18 лет. По вкладам в строительно-сберегательные кассы государство выплачивает проценты, поощряющие клиентов. Размер таких выплат может достигать десяти процентов. Также вкладчикам предоставляются различные льготы.

В России давно есть желающие перенять зарубежный опыт, но Закон «О строительных сберегательных кассах» не находит одобрения Правительства уже почти девять лет. Правда, в июле прошедшего года проект закона все-таки был принят, так что есть надежда, что скоро население сможет воспользоваться данной программой приобретения жилья. Как же будет работать эта система в нашей стране? Проект закона определяет основные моменты возможного получения ссуды в строительных сберегательных кассах. Участник программы копит порядка 50% от суммы привлекаемого кредита на своем счету, открытом в такой кассе, а затем, приобретая на накопленные средства жилье, получает ссуду в размере недостающей для осуществления покупки суммы. График накопления и размер ежемесячных взносов прописывается в договоре. Вкладчики, чьи накопления в течение года составят больше определенной суммы, получают от государства бонус. К тому же, на сумму вклада начисляются ежегодные проценты (правда, размер их невелик).

Так что не стоит расстраиваться, если по тем или иным причинам, нет возможности вступить в ипотеку. Ведь, если рассмотреть альтернативные варианты, можно найти для себя более подходящий вариант. И вполне возможно, что по каким-то параметрам он будет выгодней ипотеки.