Типология современного ипотечного кризиса

Шкабарін Г., Кривопыша Є., Ломачинська І. Типологія сучасної іпотечної кризи // Закономірності та механізми розвитку сучасних соціально-економічних систем. Збірник. Одеський національний університет імені І. І. Мечникова. – 2008. - №4(1). – 3 с. У друці.

Типология современного ипотечного кризиса

В настоящее время можно уверенно говорить о наступлении полномасштабного экономического кризиса.

В то же время невыясненным остается вопрос, можно ли было избежать подобного сценария развития событий, если бы какие-либо меры были предприняты ранее. Традиционно принято считать, что точкой отсчета для мирового финансового кризиса послужил июнь 2007 г. Сигналом тревоги явилось падение двух хедж-фондов инвестиционного банка Bear Stearn в Нью-Йорке в связи с кризисом на рынке недвижимости. Таким образом, началом кризисных явлений явился ипотечный кризис в США. Однако с этого момента до начала полномасштабных кризисных явлений прошло более года. В данном случае путь, который прошел кризис от своей отправной точки до развития оказал значительно большее влияние на его развитие, чем предпосылки его возникновения.

Для определения непосредственных причин возникновения ипотечного кризиса, необходимо рассмотреть суть ипотечного кредитования в США и его отличия от соответствующей европейской модели. Как известно, существуют различия между ипотечными облигациями европейского типа, под которыми зачастую подразумеваются немецкие ипотечные облигации Pfandbriefe, и бумагами американского типа - Mortgage backed securities (MBS), которые в настоящее время выпускаются во многих странах, а не только в США. По сущности можно отметить, что Mortgage backed securities (MBS) - это инструмент типа рass-through (сквозной), т. е. проводящий практически без изменения денежные потоки от источника их возникновения (заемщика по ипотечному кредиту) через посредника к конечному получателю платежей - инвестору. Данный инструмент позволяет убрать долгосрочные ипотечные кредиты с баланса банка-кредитора на баланс специализированного эмитента MBS и, по сути, ограничивает ответственность эмитента переводом инвестору денежных потоков по данным ипотечным кредитам. При выпуске ипотечных облигаций, напротив, ипотечные кредиты находятся на балансе банка-кредитора, являющегося эмитентом, а сама облигация является общей корпоративной облигацией эмитента. Тот факт, что ипотечная облигация обеспечена специальным ипотечным покрытием (залогом), не означает, что в этом случае обязательства эмитента ограничены последним.

До возникновения кризисных явлений в большинстве стран широкое распространение имела точка зрения, что ипотечные облигации и MBS могут быть в равной степени полезны в качестве альтернативных средств привлечения капиталов в сферу жилищного ипотечного кредитования, а выбор между ними зависит от конкретных текущих потребностей рынка, эмитентов и инвесторов. Объективно ни одну из моделей нельзя назвать лучшей, подходящей для всех случаев и отвечающей интересам всех эмитентов и инвесторов, поскольку у каждой есть свои преимущества.

Опыт зарубежных стран свидетельствует о существовании двух основных подходов к формированию ипотечного рынка и участию государства в этом процессе: европейский и американский.

Европейский основан на облигациях типа Pfandbriefe Его задача - прежде всего максимально обеспечить жильем население. Поэтому прибыльность для банков и инвесторов в ипотечные ценные бумаги является умеренной. Американский (облигации типа MBS) - «жильем обеспечит рынок», поэтому и прибыли банков на этом рынке более высокие.

Если первый подход основывается на законодательном определении правил работы специализированных ипотечных банков и жестких требований к ипотечному пулу, то второй не предполагает специализации банков, а ориентируется на законодательную базу относительно банкротства и залога.

Исследования показывают, что одной из основных причин кризиса на ипотечном рынке Европы явилось чрезмерное увлечение европейских инвестиционных банков ипотечными облигациями американского типа, которые обещали значительно более высокую прибыльность. В связи с этим возникает вопрос: почему не был предусмотрен кризисный вариант развития событий?

Причина состоит в том, что ипотечные облигации, в том числе и MBS традиционно считались наиболее безопасным активом. Однако если в европейских странах такое мнение было подтверждено ориентацией на международные стандарты ипотечного кредитования, то для США подобный оптимизм вряд ли был оправдан.

Международные стандарты ипотеки представляют собой систему рекомендаций, которые обязаны предотвратить образование «ипотечных пузырей» на рынке. Данные критерии регулируют минимальную и максимальную сумму одного кредита. (они должны составлять 5 долларов и 250 тыс. долларов соответственно). Рекомендуемый срок кредита – не должен превышать 15 лет. Большое значение придается величине первоначального взноса (коэффициент LTV). Он должен составлять не менее 20% от общей суммы кредита. Также важно соблюдение соотношения ежемесячного платежа по ипотечному кредиту к чистому ежемесячному подтвержденному доходу заемщика (коэффициент PTI). Как правило, его значение не должно превышать 60%.

Однако, в условиях борьбы за долю рынка, ипотечные кредиты, в первую очередь предоставляемые по системе MBS в условиях отсутствия государственного контроля, являются очень разнородными и далеки от международных стандартов. Так, банки часто идут на занижение первоначального взноса, учитывают неофициальные доходы, выдают очень крупные ссуды спекулянтам, предоставляют различные отсрочки выплаты основной суммы долга – кредитные каникулы. Кроме этого, в условиях экономического роста допускается погашение высокой доли кредитов с опережением графика. Все это приводит к формированию портфелей, состоящих из разнородных кредитов, под которые нельзя выпускать ипотечные облигации.

Тем не менее, в США имела место именно такая ситуация. Причиной стала недостаточность информации о рисках на вторичном рынке ипотечных облигаций. Дело в том, что при первичном предложении ценных бумаг инвесторы могут получить практически полную информацию об эмитенте, сервисном агенте и о характеристиках портфеля ипотечных кредитов.
Однако, это позволяет оценить инструмент только в момент его первичной продажи. Если говорить о вторичном рынке обращения этих бумаг, информации о пуле ипотечных кредитов даже с регулярными обновлениями недостаточно, чтобы оценить инструмент спустя некоторое время после размещения. Что и доказал кризис: в отчетности и анализе рейтинговых агентств не был учтен рыночный риск, или риск ликвидности, а именно он был причиной резкого снижения цены инструментов на вторичном рынке.
Очевидно, что система должна позволять конечному инвестору проследить путь риска от ипотечного кредита в портфеле до конечного финансового инструмента. Фактически должен достоверно и полно прослеживаться "путь платежа" от ипотечного заемщика к инвестору.
Важным является обеспечение возможности отслеживания пути денежных потоков от домохозяйства, которое каждый месяц осуществляет платежи, до конечного инвестора через разнообразные инструменты вторичного рынка, которые были выпущены для рефинансирования данного кредита. Инвесторы должны обладать информацией, что произошло дальше с этим платежом, как он попадет к инвестору и какие риски существуют на его пути на вторичном рынке.

С другой стороны обнародование данной информации не является выгодным для ипотечных агентств, поскольку приводит к снижению их рейтинга. В условиях отсутствия жесткого государственного регулирования данного сектора экономики (считающегося в значительной мере надежным и устойчивым к любым шокам, как было указано выше), произошло значительное ухудшение финансовых показателей пула.

Таким образом, как ни парадоксален такой подход в условиях стремления к максимальной свободе на рынках, наиболее стабильный ипотечный сектор требует наибольшего государственного вмешательства.

Данное вмешательство можно разделить на два основных этапа: обеспечение активной (предотвращение кризисных явлений) и пассивной (недопущение дальнейшего развития уже возникших кризисных явлений) безопасности финансовой системы государства.

- Под первым понятием подразумевается установление жесткого контроля за соблюдением норм ипотечного кредитования, включающее систему штрафов за отход от данных норм, вплоть до отзыва лицензии кредитного учреждения.

- Второй принцип может быть реализован через ограничение операций с наиболее рисковыми активами, либо через введение страхования рисков по ставкам, соответствующим прибыльности данных активов, таким образом вызывая снижение привлекательности актива. Разумеется, такие меры не могут стать популярными в условиях рыночной экономики, особенно в США, где существует традиционная ориентация на отсутствие прямого государственного вмешательства. Такие решения неизбежно приведут к существенному падению прибыли всех участников рынка ипотеки и повышению процентных ставок по ипотечным кредитам, что неминуемо вызовет неприятие данных программ населением. Однако, если в реальном секторе политика «невмешательства» оправдана, то финансовый сектор, включая как инвестиционные и кредитные институты, так и фондовый рынок, требует значительно более жесткого контроля.

Можно предположить, что подобные меры, принятые координировано во всех странах, затронутых кризисом, могут затормозить кризисные явления и не допустить их распространения на реальный сектор экономики. По мнению авторов, такой подход может стать значительно более эффективным, чем последовательное поддержание «на плаву» путем государственных кредитов и дотаций отдельных участников данного сегмента рынка в условиях, когда их неконтролируемые действия уже привели к обвалу сектора.