Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости (стр. 3 )

, ( 3.4)

где - номинальное значение процентов по долговым обязательствам (например, ставка, указанная в контракте с банком);

T – ставка налога на прибыль, %.

Индекс доходности инвестиций (PI) рассчитывается по формуле:

, (3.5)

("13") где It – это отрицательные значения чистого денежного потока на t–м шаге.

Индекс доходности инвестиций рассчитывается по данным таблицы 2.7.

Потребность в финансировании определяется как сумма оттоков по инвестиционной деятельности, не перекрываемых притоками (таблица 2.7). Таким образом, для базового варианта инвестиционного проекта потребность в финансировании равна выплатам по инвестиционной деятельности, осуществляемым в текущий момент времени (0-й шаг). По альтернативному варианту потребность в финансировании определится как сумма выплат по инвестиционной деятельности 0-го и 1-го шагов.

Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается в таблице 3.1.

Для базового варианта расчет осуществляется на основе структуры капитала, приведенной в приложении 2. Эта структура условна, она заносится в столбец 2 таблицы 3.1, затем рассчитывается столбец 3.

Стоимость источников финансирования определяется студентом самостоятельно по ситуации в Новосибирске на момент расчетов. Первоначально определяется стоимость кредитов, от нее определяется стоимость остальных источников. Принимается, что стоимость акционерного капитала на несколько процентов больше, а стоимость собственных векселей и облигаций на несколько процентов меньше стоимости кредитов.

При расчете средневзвешенной стоимости капитала по альтернативному варианту предполагается, что разница между «потребностью в финансировании по базовому варианту» и «потребностью в финансировании по альтернативному варианту» покрывается за счет привлечения новых акционеров. Таким образом, при расчете таблицы 3.1 вначале заполняется столбец 3 («Сумма источника»), на основе которого рассчитывается столбец 2. При этом суммы, привлекаемые за счет кредитов, а также собственных векселей и облигаций, в базовом и альтернативном вариантах одинаковые – меняется только размер акционерного капитала. Стоимость источников для базового и альтернативного вариантов одинакова.

Таблица 3.1 - Расчёт средневзвешенной стоимости капитала фирмы

("14")
То есть WACCбаз = (65*20 + 25*18 + 10*15) / 100 = 19 % и

WACCальт = (74,56*20 +18,17*18 + 7,27*15) / 100 = 19,27 %.

Чистая текущая стоимость рассчитывается в таблице 3.2 по вышеуказанным формулам.

Таблица 3.2 - Расчёт дисконтированного чистого денежного потока, тыс. р.

("15") Итого, NPVбаз = 1 921,06 тыс. руб. и NPVальт = 16 314,778 тыс. руб.

Период окупаемости (Pb) состоит из двух частей: количества лет (y) и количества месяцев (m). Рассчитывается по следующим формулам:

Pb = y + m (3.6)

Количество лет до момента окупаемости (y) определяется по формуле:

(3.7)

При этом кумулятивный чистый денежный поток (CNCF) на произвольном шаге l определяется по формуле:

(3.8)

Количество месяцев до момента окупаемости (m) определяется по формуле:

(3.9)

Расчет периода окупаемости:

mбаз = (ǀ-877,759ǀ / 7115,009) * 12 = 1,48 мес.;

Pbбаз = 4 года 1 месяц и 15 дней.

mальт = (ǀ-4834,164ǀ / 11540,375) * 12 = 5,03 мес.;

Pbальт = 2 года 5 месяцев и 1 день.

Расчет дисконтированного периода окупаемости:

mбаз = (ǀ-5653,824ǀ / 7574,884) *12 = 8,96 мес.;

DPbбаз = 5 лет 8 месяцев и 29 дней.

mдоп = (ǀ-5012,738ǀ / 21327,516) *12 = 2,82 мес.;

DPbдоп = 5 лет 2 месяца и 25 дней.

("16") Внутренняя ставка доходности (IRR) рассчитывается исходя из следующего равенства:

(3.10)

При расчете внутренней ставки доходности на первом этапе задается любое значение нормы дисконта, рассчитываются коэффициенты дисконтирования и NPV. На втором этапе если NPV имеет отрицательное значение, то норма дисконта уменьшается и расчеты повторяются, если NPV имеет положительное значение, норма дисконта увеличивается и расчеты повторяются, если NPV равна 0, то расчеты прекращаются и IRR принимается равной такой норме дисконта.

Таким образом, IRRбаз = 21,61 % и IRRальт = 31,27 %.

PIбаз = (4 059,048 т. р. + 4 178,87 т. р. + 3 249,407 т. р. + 2 981,54 т. р. +

+ 7 574,884 т. р.) / (19 800 т. р. + 322,689 т. р.) = 1,095 руб. / руб.;

PIальт = (3952,298 т. р. + 8607,591 т. р. + 12046,729 т. р. + 21327,516 т. р.) /

(18 200 т. р. + 8021,255 т. р. + 3398,102 т. р.) = 1,551 руб. / руб.

Также для альтернативного варианта рассчитывается эффективность участия в проекте (NPV инициатора проекта и PI инициатора проекта). Поскольку в альтернативном варианте инициатор проекта привлекает партнеров, то он получит только на часть эффектов, соответствующую его доле в уставном капитале. Эта доля определяется, как отношение акционерного капитала по базовому варианту к акционерному капиталу по альтернативному варианту. Строка 1 таблицы 3.2 умножается на эту величину, после чего рассчитываются NPV инициатора проекта и PI инициатора проекта.

Доля инициатора проекта = 13 137 150 р. / 20 728 450р. = 0,633.

Для оценки рисков проектов рассчитывается точка безубыточности () по следующей формуле:

, (3.11)

где - постоянные расходы;

- налог на добавленную стоимость, уплачиваемый при оплате постоянных расходов;

- цена единицы продукции;

- налог на добавленную стоимость, включенный в цену продукции;

- удельные переменные расходы на единицу продукции;

- налог на добавленную стоимость, уплачиваемый при оплате

удельных переменных расходов.

Единицы измерения ТБУ – единицы продукции в период, за который выражены постоянные расходы.

("17") ТБУбаз = (/ ((1,25 – 0,191)- (0,1-0,01)) = 111,455 →112 м2/мес.;

ТБУдоп = (/ ((1,35 – 0,206)- (0,09-0,009)) = 118,53→119 м2/мес.

Таблица 3.3 - Показатели эффективности инвестиционного проекта

("18") 4. РАСЧЕТ ОТКЛОНЕНИЙ БАЗОВОГО И ДОПОЛНИТЕЛЬНОГОВАРИАНТА ПРОЕКТА

Расчет таблиц 2.5 и 2.7 повторяется для анализа чувствительности проекта. Расчет осуществляется для анализа изменений следующих факторов:

▫ доходы;

▫ расходы;

▫ стоимость капитала.

Таким образом, таблицы 2.5 и 2.7 рассчитываются для:

Для каждого изменения рассчитывается значение чистой текущей стоимости и оценивается её процентное изменение. Результаты сводятся в таблицу 4.1. По итогам анализа чувствительности делается вывод о том, какие факторы являются наиболее значимыми.

Таблица 4.1 - Изменение NPV в связи с изменением факторов, %

("19")
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате выполнения данного курсового проекта были закреплены знания, полученные при изучении курса «Инвестиционный анализ». Были изучены основные методы оценки, показатели по которым можно выбрать наиболее выгодный проект. На практике была осуществлена оценка эффективности шести инвестиционных проектов. Оценка проводилась по восьми основным показателям:

1. Чистый доход;

2. Чистый дисконтированный доход;

3. Чистый дисконтированный доход инициатора проекта;

4. Внутренняя ставка доходности;

5. Период окупаемости;

6. Индекс доходности инвестиций;

7. Потребность в финансировании;

8. Точка безубыточности.

В результате чего был выявлен наиболее выгодный и эффективный инвестиционный проект: альтернативный вариант проекта с отклонением +5%. У него самый высокий чистый доход и чистый дисконтированный доход.

ЛИТЕРАТУРА

preview_end()  

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3