Купля-продажа жилых помещений

Купля-продажа жилых помещений

Договор купли-продажи является самой распространенной сделкой в отношении недвижимого имущества.

Гражданский кодекс Российской Федерации выделяет договор купли-продажи недвижимости как вид купли-продажи. Особые условия установлены для купли-продажи объектов жилого назначения, то есть помещений, предназначенных и пригодных для постоянного проживания граждан. Специфика регулирования купли-продажи жилых помещений обусловлена особой значимостью таких объектов в жизни человека. В настоящее время четкое регулирование отношений в сфере оборота жилой недвижимости продиктовано высокой стоимостью этих объектов недвижимости и, к сожалению, злоупотреблениями недобросовестных участников сделок. Более того, развитие рынка жилой недвижимости и ипотечного кредитования является приоритетным направлением государственной политики.

По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилое помещение, а покупатель обязуется оплатить это имущество по цене, установленной соглашением сторон.

На основании п. 3 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам).

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кроме того, по договору купли-продажи в собственность покупателя может передаваться доля в праве собственности на жилое помещение.

Право собственности продавца подтверждается правоустанавливающими документами. Покупатель имеет право требовать представления ему для ознакомления документов, свидетельствующих о праве собственности продавца на отчуждаемый объект недвижимости. В качестве таких документов могут быть представлены, например: свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, договоры купли-продажи, дарения, а также другие документы, которые позволяют установить собственника имущества. У продавца, как правило, имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности. В случае если правоустанавливающие документы оформлены до 31 января 1998 года, то для подтверждения права собственности достаточно представления документа о приобретении квартиры.

Однако для того, чтобы удостовериться, что продавец на самом деле является собственником квартиры, покупатель вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о выдаче выписки о зарегистрированных правах на конкретную квартиру (необходимо знать точный адрес). Выписка содержит актуальную информацию о собственнике объекта недвижимости на день выдачи.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Для описания квартиры, комнаты, как правило, указывается почтовый адрес (город, улица, дом, квартира, комната), этаж, на котором находится квартира (комната), общая и жилая площадь. Если предметом договора является доля в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение жилого дома, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу жилого дома, проводится вместе с земельным участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения жилого дома является передача права на занятый им и находящийся в собственности продавца участок.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). Цена продаваемого жилого помещения определяется по соглашению сторон и зависит, как правило, от характеристик самого объекта. Участники сделки могут не ориентироваться на инвентаризационную оценку жилого помещения, а установить цену исключительно по своему усмотрению. Цена может быть как выше, так и ниже инвентаризационной оценки.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным и не влечет возникновения права собственности покупателя.

При подписании договора купли-продажи необходимо тщательно изучить содержание документа: обратить особое внимание на описание жилого помещения в договоре, цену имущества (цена цифрами и прописью должна совпадать).

Согласно ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Право пользования жилым помещением после его отчуждения сохраняют, в частности:

- наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. ст. 675, 677 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- ссудополучатели, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования (ссуды) (ст. 700 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст. ст. 586, 602 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации, на период нахождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 01.01.2001 N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей".

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следует отметить, что передаточный акт - не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору - передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем. Отсутствие подписанного акта приема-передачи не влияет на возникновение права собственности покупателя.

Договор купли-продажи жилого помещения и право собственности покупателя подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Право собственности приобретателя возникает с момента государственной регистрации.

Для осуществления государственной регистрации сторонам договора необходимо обратиться в орган по государственной регистрации с заявлениями. В случае если одна сторона после подписания договора отказывается обратиться в орган по государственной регистрации, пострадавшая сторона вправе обратиться в суд с заявлением о проведении государственной регистрации без заявления второй стороны. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

За государственную регистрацию прав и сделок взимается государственная пошлина в размере, установленном статьей 333.33 Налогового Кодекса Российской Федерации. С 29 января 2010 года размер государственной пошлины увеличен. За государственную регистрацию договора купли-продажи объекта жилого назначения взимается государственная пошлина в размере 1000 рублей. Государственная пошлина уплачивается в равных долях всеми участниками договора. За государственную регистрацию права собственности физического лица на жилой дом, квартиру, комнату (в том числе на долю в праве собственности) взимается государственная пошлина 1000 рублей.

Главный специалист-эксперт

Отдела регистрации прав Управления

Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии

по Республике Карелия