Платиновый метр

ПЛАТИНОВЫЙ МЕТР

Когда цемент в дефиците

После семимесячного затишья ситуация на рынке недвижимости вновь начала оживляться. И даже очень. Цены на квартиры в Первопрестольной уже превышают токийские, а в Ростове – парижские. За прошлый год квадратный метр буквально за несколько месяцев подорожал почти вдвое, и мало кто мог подумать, что у квартир есть потенциал для дальнейшего роста. Тем не менее, как прогнозируют специалисты, рынок жилья остается «живее всех живых» и способен преподнести новый сюрприз в виде 15-30-процентного увеличения стоимости недвижимости уже к концу нынешнего года.

Почему квартиры становятся даже не золотыми, а воистину платиновыми? В первую очередь, если речь идет о новом жилье, из-за стоимости материалов (кирпича, цемента и прочего). Строительный бум последних лет, когда возводится все – от многоквартирных домов до огромных заводов, - обнажил системную проблему российской экономики: слабость производства стройматериалов. Неожиданно выяснилось, что в стране в разряд дефицита попал тривиальный цемент. Того, что производится, катастрофически не хватает, цены бьют все рекорды. Вслед за цементом полезли вверх и его производные. Так, буквально несколько недель назад бетонно-растворные предприятия нашего региона начали отпускать свою продукцию вдвое дороже, чем раньше. И это только начало, поскольку из-за масштабной подготовки к Олимпиаде-2014 в Сочи, недостаток стройматериалов на Юге России будет только усугубляться. Поэтому застройщикам, хочешь не хочешь, придется увеличивать стоимость квадратного метра новостроек.

Коварная «вторичка»

Так уж повелось в последнее время, что вслед за подорожанием одного немедленно подтягивается и второе. В Волгодонске практически нет разницы между стоимостью жилья «с рук» и новостройками. На сегодняшний день цена стандартной квартиры в любом районе города начинается от 24 тысяч рублей за квадратный метр. Объективных причин подобного выравнивания нет: жилье предлагается в домах, простоявших 25-30 лет, зачастую находящихся почти в аварийном состоянии. Решающую роль здесь играет психология продавца. Он ориентируется на объявления других и решает, что свою квартиру дешевле уступать не должен.

А между тем, как раз со «вторичкой» и случается больше всего проблем. В первую очередь, покупателю тут же приходится закатывать рукава и браться за серьезный ремонт. Добро, если обойдется заменой обоев и устранением всяких недостатков. Но обычно этим не ограничивается: перестилается линолеум, обновляется старая электропроводка, полностью меняются внутренние трубы и сантехника, перешпаклевываются и выравниваются стены, а иногда и полностью перепланируются помещения. Нетрудно убедиться, что эти дополнительные расходы влетят в хорошую копеечку. Далее, если вам досталась квартира на последнем этаже, будьте готовы, что по осени с 99-процентой вероятность потекут потолки. Заодно многие бывшие хозяева перед продажей искусно маскируют следы грибка на швах или, того хуже, трещины в стенах, где дома дают просадки. И, конечно, не стоит забывать о внутридомовых коммуникациях, которые почти поголовно в старом жилье не менялись десятилетиями.

Не меньше вокруг вторичного жилья и правовых махинаций. Известно немало случаев, когда хитроумные владельцы умудрялись дважды продавать квартиры или, продав их, одновременно сдавали другим людям в наем. Другое распространенное надувательство, когда через некоторое время на пороге появляется якобы пропавший родственник бывших владельцев и, потрясая пропиской, требует свои права на это жилье. Чаще всего такие истории происходят при покупке жилья «без посредников». С другой стороны, хотя риэлторы и гарантируют от всяких неожиданностей, их услуги обходятся тоже недешево – от двух до пяти процентов стоимости квартиры.

Новоселье? Без проблем!

К счастью, на сегодняшний день у горожан есть выбор, что покупать. Наряду с привычными предложениями вторичного рынка в Волгодонске представлен достаточно широкий спектр вновь вводимых жилых домов. На рынке строительства сегодня активно играют около десятка крупных застройщиков, активно предлагающих квартиры разного уровня комфортности. Среди основных можно назвать «Сенивит», «АлЮр», ГК «Новый город», «Донстройхолдинг», «Новые технологии», «АСН», «Стройзаказчик», «Волгодонская гипсовая строительная компания» и ряд других. Как правило, предлагаются квартиры улучшенной планировки под дальнейшую внутреннюю отделку по индивидуальным пожеланиям заказчиков.

Вслед за сдающимися почти готовыми домами намечается и строительство новых. Муниципалитет ежегодно определяются места, наиболее перспективные для многоэтажной застройки (где либо подведены, либо находятся поблизости необходимые коммунакации – магистрали газо-, водо-, теплоснабжения, линии электричества и связи, транспортные развязки) и они распределяются в конкурсном порядке. Так, в текущем году для застройки было сформировано 15 таких инвестиционных площадок, на будущий намечены еще не менее десяти.

Основные преимущества приобретения жилья в новостройках очевидны. Покупателям не придется сомневаться в юридической чистоте покупки – приобретение происходит напрямую у собственника, без посредников и сторонних обременений. Дома абсолютно новые, что автоматически подразумевает антипросадочные технологии строительства, современные инженерные сети и уровень удобств, значительно превышающий типовое жилье 70-80-х годов. К тому же, у горожан, испытывающих проблемы с оплатой покупки квартиры «здесь и сейчас», есть прекрасная возможность выбора среди множества кредитных ипотечных программ, схем типа «квартирный трейд-ин» (в зачет новой квартиры сдается старая) и ряд других вариантов. Как понимаете, «вторичка» ни на что подобное не рассчитана.

Да, подавляющее большинство квартир сдается без отделки, в стройварианте, чтобы потом его обустроить его под вкус и кошелек каждого. Но ведь и в квартирах, приобретаемых на вторичном рынке тоже нужно тратиться на ремонт, не забыли? Зато можно быть уверенным, что в новом жилье долговечные трубы и системы отопления, усиленная электропроводка, уже смонтированные линии связи, а само пространство оптимизировано для создания максимального удобства проживания. Тем более, в качестве весьма приятного бонуса к ряду новостроек прилагаются прекрасно оборудованные дворы, удобные паркинги и сопутствующая инфраструктура в виде встроенных магазинов, предприятий сферы услуг и организация охраны.

Два взгляда на престиж

В принципе, почти у всех застройщиков квартиры реализуются по схожим ценам –25-35 тысяч рублей за квадрат. Стоимость зависит в основном от применяемых технологий строительства, качества материалов, выгодности расположения и сопутствующей инфраструктуры. Волгодонцам, не избалованным качественным жильем, подчас трудно разобраться в обилии рекламы новых домов, регулярно появляющейся в газетах и на телеэкранах. Да и сами строители подчас выдают за «элиту» то, что совсем к таковой не относится. К примеру, одна из возводящихся сегодня новостроек активно рекламируется как жилье премиум-класса. Но, глядя на схемы предлагающихся весьма стандартных квартир (2-комнатная - 50-60 квадратов, «трешка» - 76) невольно хочется прослезиться.

Премиум-класс – это действительно эксклюзивные квартиры, которыми в нашем городе, пожалуй, смогут похвастать даже не все жители знаменитой «Санта-Барбары». Минимальный стандарт – от 100 квадратных метров на однокомнатную квартиру, в среднем же – 170-250 метров. В такой квартире создается самый немыслимый уровень удобств, одна лишь электропроводка должна без труда выдерживать нагрузку от 30 киловатт. В любых премиум-домах с этажностью выше трех обязательно устанавливаются дорогие вместительные лифты, желательно немецкие «Tissen», «Schindler» и т. п. Где же это видано, чтобы жители элитных домов топали пешком на пятый этаж? А если еще и с грузом?

В число других обязательных атрибутов входят подземный паркинг (если его по каким-то причинам устроить невозможно, то создают наземный рядом с расчетом по два машиноместа на каждую квартиру), авторский ландшафтный дизайн придомовой территории, сложная система охраны, включающая, кроме людей, полный набор технических средств – датчиков, камер видеонаблюдения, пожарной сигнализации и многого другого. А также центральные кондиционирование и Интернет-сервер, аварийные системы электроснабжения, собственные отопительные бойлеры и пункты водоподготовки.

Нетрудно убедиться, что ничего даже близко похожего наш доморощенный «премиум» предложить не в состоянии. Некоторые из изложенных выше позиций намерен реализовать ГК «Новый город», строящий жилой комплекс «Армада» – например, подземный паркинг, центральный Интернет, охрану, но все же фирма не рискнула заносить свое жилье в разряд элитного.

Если рассуждать о классификации наших новостроек, то сегментация здесь довольно невысока – твердый «эконом», кое-где уровень удобств и сопутствующей инфраструктуры доходит до среднего «бизнес-класса». «Премиума» нет вообще, если не считать таковым коттеджи городской элиты. Но это уже совсем другой тип жилья. Поэтому грамотному покупателю при выборе квартир в новостройках следует прежде всего ориентироваться на цену, местоположение и тщательно изучать все предлагаемые удобства – насколько они позволят жить комфортно и вносить изменения в будущем.

Сейчас местный рынок жилья еще находится в некоем равновесии. Однако не следует сомневаться – вслед за Москвой и Ростовом движение цен вскоре начнется и у нас. Причем явно не в сторону уменьшения. Поэтому совет тем, кто размышляет - купить или еще подождать: поторопитесь, а то можете и не успеть. Вполне может случиться, что к новому году нынешняя стоимость квартир покажется просто смешной. Ведь недвижимость – товар, спрос на который есть всегда. И она снова в цене.