Управление объектами коммерческой недвижимости

 просмотров

На правах рукописи

ЛЮЛИН ПАВЕЛ БОРИСОВИЧ

УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТАМИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами – строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Санкт-Петербург

2007

Работа выполнена на кафедре «Экономика строительства» ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор,

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

(ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный инженерно-экономический

университет»);

кандидат экономических наук

()

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Уральский государственный

технический университет»

Защита состоится «____» __________ 2007 года в ­­­­_________часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., ауд. 206.

Теле

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан «____» _________ 2007 г.

 
 

Ученый секретарь

диссертационного совета

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

С развитием в России сферы недвижимости актуальность приобретают вопросы управления объектами недвижимости. Особенно это касается коммерческой недвижимости, которая приносит доход и в современных условиях становится важным объектом инвестирования.

На рынке появляется все больше инвесторов, желающих вложить свой капитал в коммерческую недвижимость. В связи с этим актуальным является проведение анализа инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости – оценка характеристик и ус­ловий функционирования объекта, определяющих доходность инвестиций. Ценность та­кого анализа возрастает при наличии коли­чественной оценки инвестиционной привлекательности, позволяющей ранжи­ровать объекты недвижимости, представленные на рынке.

С другой стороны, для собственника или управляющего объектом коммерческой недвижимости, же­лающего привлечь инвестиции или выгодно продать свой объект на рынке, важно, чтобы показатель ин­вестиционной привлекательности имел высокое значение. Для этого собственник должен при управлении объектом исходить из его инвестиционной привлекательности.

Особенно злободневна данная проблема для объектов коммерческой недвижимости, находящихся в собственности промышленных организаций. Низкая инвестиционная привлекательность и зачастую неэффективная система управления этими объектами не позволяют им развиваться.

Проблемы управления рассматриваются в научных трудах многих российских и зарубежных ученых: ­симова, , , и др. Вопросы экономики недвижимости широко представлены в трудах , , , , Дж. Фридмана, Н. Ордуэйна, Г. Харрисона, , и многих других. Инвестирование в недвижимость подробно рассматривается такими учеными, как , Дж. Эккерт, Л. Эллвуда, , , , , и др.

Несмотря на большое число научных работ, многие вопросы остаются недостаточно изученными. Так, например, проблема привлечения средств для развития объекта недвижимости диктует необходимость создания новых подходов к управлению. Однако большинство специалистов в области экономики и управления констатируют отсутствие единой методической базы для управления объектами коммерческой недвижимости. Слабо разработаны теория и методология оценки инвестиционной привлекательности таких объектов. Имеющиеся научные разработки недостаточно полно раскрывают связь между управлением и оценкой инвестиционной привлекательности объекта как результата управления. Отсутствуют единый интегральный показатель инвестиционной привлекательности, показатель эффективности управления объектом для целей инвестирования. Нуждается в доработке система факторов инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости.

По­этому в современных условиях актуальной является разра­ботка научных подходов и методических рекомендаций для создания эффективного механиз­ма управления объектами коммерческой недвижимости.

Значимость и недостаточная разработанность обозначенной проблемы предопре­делили выбор темы диссертационного исследования.

Целью диссертационной работы является разработка механизма управления объектами коммерческой недвижимости.

Для достижения данной цели в диссертации были поставлены и решены следующие основные задачи:

-исследовать сложившуюся ситуацию в сфере управления объектами коммерческой недвижимости;

-сформировать механизм управления объектами коммерческой недвижимости, направленный на повышение их инвестиционной привлекательности;

-систематизировать факторы, определяющие инвестиционную привлека­тельность коммерческой недвижимости, и дать их количественную оценку;

-оценить практические аспекты применения предложенного механизма управления объектами коммерческой недвижимости.

Объектом исследования диссертационной работы являются организационно-экономические отношения, складывающиеся в процессе управления объектами коммерческой недвижимости.

Предметом исследования является механизм управления объектами коммерческой недвижимости.

Теоретической основой исследования послужили поло­жения, разработанные отечественными и зарубежными учеными в сферах управления, экономики недвижимости, инвестиционной привлекательности, инвестирования в недвижимость.

Информационную базу исследования составили: научная, учебная, справочная и специальная норма­тивная литература; законодательные и норма­тивные акты; материалы периодической печати; результаты экспертного опроса; глобальная информационная сеть Интернет.

Основными методами исследования явились: системный подход, ме­тоды логического анализа, статистические методы, ранжи­рование, методы структурного анализа, экспертных и балльных оценок, метод сводных показателей, графический метод, компьютерные технологии обработ­ки информации.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании механизма управления объектами коммерческой недвижимости с использованием предложенной системы факторов инвестиционной привлекательности для оценки эффективности управления.

Наиболее существенные результаты, полученные лично автором и содержащие элементы научной новизны, состоят в следующем:

1.  Разработана система факторов, определяющих инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости.

2.  Разработан комплексный показатель инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, развивающий известные подходы к ее оценке.

3.  Сформулирован механизм управления объектами коммерческой недвижимости, развивающий существующие положения инвестиционной оценки.

4.  Предложен показатель оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости в рамках разработанного механизма.

5.  Разработаны рекомендации по внедрению предложенного механизма управления для собственников и управляющих объектами коммерческой недвижимости.

Практическая значимость. Применение предложенного механизма позволит собственнику (или управляющей компании) повысить эффективность управления объектами коммерческой недвижимости для целей инвестирования и таким образом выгоднее отчуждать указанные объекты на рынке и привлекать до­полнительные инвестиции в недвижимость. Количественная оценка инвестици­онной привлекательности коммерческой недвижимости позволит инвестору ранжировать объекты и выбирать среди них наиболее выгодные. Кроме того, она может служить допол­нительным критерием при выборе объекта участниками рынка недви­жимости (оценщиками, риэлтерами и др.).

Апробация и внедрение результатов исследования. Фундамент исследований был заложен при выполнении научно-исследовательской работы «Современные методы управления затратами» под руководством . Работа была награждена медалью Министерства образования и науки Российской Федерации по итогам открытого конкурса на лучшую научную работу студентов вузов России по естественным, техническим и гуманитарным наукам.

Разработанные рекомендации внедрены и используются в практической деятельности (собственника ряда объектов коммерческой недвижимости) и эксплуатирующей организации «Авангард-Энерго».

Теоретические положения и выводы исследования применяются в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета в учебном курсе «Экономика недвижимости».

Публикации. По теме исследования опубликовано 5 печатных работ, в том числе одна в издании, рекомендованном ВАК.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы из 209 наименований, содержит 13 таблиц и 8 рисунков.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Автором разработана система факторов, определяющих инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости

Для эффективного управления объектами коммерческой недвижимости необходимо принимать взвешенные и обоснованные управленческие решения. Для информационного обеспечения принятия решений используется специально разработанная система факторов, оказывающих влияние на инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости. Факторы систематизированы по трем уровням степени близости к объекту недвижимости (табл. 1):

1-й уровень – привлекательность территории и самого объекта. На этом уровне исследуют факторы, характеризующие объект недвижимости и непосредственно прилегающую к нему территорию с точки зрения инвестиционной привлекательности. Рассматриваются физические характеристики объекта и земельного участка, наличие подъезда к зданию и юридическое сопровождение.

2-й уровень – привлекательность ближайшего окружения объекта недвижимости. В этой группе учитываются факторы, имеющие отношение к ближайшему окружению объекта коммерческой недвижимости: местоположение, степень развитости района, соседние объекты, транспортная и инженерная инфраструктура, инженерно-геологические условия.

3-й уровень – привлекательность внешней среды, региона, рынка. К этой группе относятся: ситуация на рынке недвижимости, условия пользо­вания землей, административное регулирование, общеэкономическая и социально-политическая ситуация в регионе и стране в целом, а также природные факторы.

Данная классификация учитывает практически все особенности объектов коммерческой недвижимости и факторы, влияющие на их инвестиционную привлекательность. Для каждого фактора рассчитаны весовые коэффициенты, определяющие его значимость. Для расчета использовался экспертный метод.

Таблица 1

Классификация факторов, характеризующих привлекательность

коммерческой недвижимости

Факторы

Составляющие

1-й уровень – привлекательность прилегающей территории и самого объекта

Физические характеристики

Качество (состояние) объекта, проектное решение, возраст (время строительства) объекта

Земельный уча­сток, относимый к объекту

Площадь и форма участка прилегающей территории, его состояние и обустроенность, плотность застройки, наличие возможности расширения объекта

Подъезд к зданию

Наличие и состояние подъездных путей *, парковки, железнодорожный подъезд*

Юридическое сопровождение

Документы, удостоверяющие права на объект, возможные наложения ареста судебными приставами, зарегистрированные сервитуты, ограничения по использованию объекта

2-й уровень – привлекательность ближайшего окружения объекта недвижимости

Характеристики местоположения

Расстояние до центра города или района, близость к взаимосвязанным объектам, возможность комплексного использования

Степень развитости района и соседние объекты

Социально-общественная значимость района, имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окружении объекта, производственная и социальная инфраструктура

Транспортная инфраструктура

Связь с транспортными магистралями, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом

Инженерная инфраструктура

Обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекоммуникации (телефонные линии, ЛВС, интернет и т. д.), условия работы и степень монополизма организаций, обслуживающих инженерные системы, расходы по оплате коммунальных услуг

Инженерно-геологические условия

Несущая способность грунтов, возможность подтоплений, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод

Факторы

Составляющие

3-й уровень – привлекательность внешней среды, региона, рынка

Ситуация на рынке недвижимости

Соотношение спроса и предложения со стороны потенциальных арендаторов и арендодателей, продавцов и покупателей недвижимости, маркетинговый период объектов, уровень развития фирм по оказанию услуг при операциях с недвижимостью и величина издержек за эти услуги

Условия пользо­вания землей

Права на земельный участок, плата за земельный участок

Административное регулирование

Градостроительная система, налоги на недвижимость,

деятельность различных контролирующих органов

Общеэкономическая ситуация

Инвестиционная привлекательность региона, тенденции развития промышленности и сферы услуг, платежеспособность предприятий и организаций

Окончание табл. 1

Факторы

Составляющие

Социально-политическая ситуация

Тенденции изменения численности населения, миграции,

стиль и уровень жизни населения (образование, занятость, доходы), уровень преступности, политическая стабильность

Природные факторы

Экологическая ситуация, степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям

* Для складской недвижимости.

Весовые коэффициенты значимости фак­торов инвестиционной привлекательности должны отражать современные пред­ставления участников рынка недвижимости о качественных характеристиках объектов, обращающихся на этом рынке. Поэтому автором диссертационного исследования было принято решение о применении экспертного метода.

Экспертная группа состоит из 15 человек, из которых практически все имеют непосредственное отношение к процессу управления объектами коммерческой недвижимости или предоставляют информацию для управления.

Для определения степени согласованности применяется специальная мера – коэффициент конкордации Кендалла (от лат. concordare – привести в соответствие, упорядочить). Для проведенного экспертного опроса коэффициент конкордации соста­вил 0,612. Значение коэффициента свидетельствует о том, что мнения экспер­тов согласованы.

2. Разработан комплексный показатель инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, развивающий известные подходы к ее оценке

Система факторов используется для расчета показателя инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости. Алгоритм оценки формировался с использованием метода агрегирования (свертки) отдельных показателей в единый интегральный показатель, синтезирую­щий информацию как о значении отдельных показателей, так и об их значимости:

1) формируется вектор исходных факторов, необходимых и достаточных для полной, всесторонней оценки ин­вестиционной привлекательности коммерческой недвижимости;

2) строится вектор отдельных показателей, представляющих собой функ­ции исходных факторов, позволяющих количественно оценить факторы при­влекательности с использованием балльных оценок;

3) строится синтезирующая функция, сопоставляющая вектору отдельных показателей q сводную количественную оценку, характеризующую инвестиционную привлекательность объекта с учетом весовых коэффи­циентов значимости факторов по формуле

, (1)

где Q – сводная количественная оценка показателя инвестиционной привлека­тельности коммерческой недвижимости; w (i) – весовой коэффициент, оценивающий относительную значимость факторов инвестиционной привлекательности, определенный эксперт­ным путем; q (i) – функция соответствующей исходной характеристики, определяю­щая степень проявления анализируемого фактора, выраженная в баллах q (i) = q (X (i)). Согласно заданным условиям, q (i) принима­ет значения 0, 1, 2, 3.

Таким образом, методика, предложенная автором диссертационного исследова­ния, дает возможность рассчитать количественный показатель инвестиционной привлекательности. Такая оценка позволит определять исходное и конечное со­стояния объекта коммерческой недвижимости, для которого осуществляется управление.

3. Сформулирован механизм управления объектами коммерческой недвижимости, развивающий известные положения инвестиционной оценки

В первую очередь необходимо определить сущность по­нятия «механизм» и уместность его применения в сфере управления объектами недвижимо­сти вообще и коммерческой в частности. Механизм (от греч. mechane – орудие, машина) – это система, внутреннее устройство чего-либо. Существует три основных значения слова «механизм»:

-  последовательность состояний, процессов, определяющих какое-либо действие, явление;

-  внутреннее устройство, система, определяющая порядок какого-либо вида деятельности;

-  совокупность стимулов, рычагов, инструментов, форм и способов регулирования каких-либо процессов и отношений.

Основными элементами разработанного механизма управления являются:

- субъект управления – собственник, юридическое или физи­ческое лицо, владеющее объектом коммерческой недвижи­мости и желающее привлечь дополнительные инвестиции для его развития, или управляющая компания, привлеченная собственником;

- объект управления – факторы, характеризующие объекты коммерческой недвижимости с точки зрения возможного дохода;

- цель управления – повышение эффективности управления объектом коммерческой недвижимости;

- первоначальное состояние – первоначальный показатель инвестиционной привлекательности объекта недвижимости;

- процесс управления – комплекс мероприятий, способствую­щих улучшению характеристик объектов недвижимости, определяю­щих эффективность их управления;

- конечный результат – объект недвижимости, имеющий бо­лее высокий показатель инвестиционной привлекательности по сравнению первоначальным.

Особое внимание уделено процессу принятия управленческого решения (см. рисунок). В данном случае управленческое решение – это выбор наилучшего варианта действий, обеспечивающего максимальную эффективность управления в соответствии с целями и задачами (функциями), основанный на результатах анализа, прогнозирования, оптимизации и экономического обоснования. Рациональная организация выполнения управленческих реше­ний, системный контроль и анализ результатов – реальная предпо­сылка обеспечения их эффективности.

Поскольку для инвестора основополагающим яв­ляется доход, получаемый от вложении капитала, собственник, представляющий свой объект не­движимости на рынке, в процессе управления должен стремиться к созданию ус­ловий, способствующих повышению этого дохода, т. е. к управлению инвестиционной привлекательностью.

Процесс принятия управленческих решений

Механизм управления должен включать процедуры координации этих факторов. При этом синтезирующая функция, определенная формулой (2), имеет вид

, (2)

где Q – сводная количественная оценка показателя инвестиционной привлека­тельности коммерческой недвижимости – будет стремиться к максимуму.

Мероприятия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости (табл. 2), наглядно характеризуют работу механизма управления.

Реализованный план управленческих действий или его фрагменты должны анализироваться с целью оценки эффективности принятых управленческих решений и их реализации.

4. Предложен показатель оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости в рамках разработанного механизма

Для оценки эффективности управления объектом коммерческой недвижимости в рамках разработанного механизма предложен специальный показатель. В широком смысле эффективность – это мера достижения цели. Конечным результатом действия механизма управления является получение объекта с новым, более высоким, показателем инвестиционной привлекательности. Соответственно для оценки эффективности целесообразно сравнивать показатель инвестиционной привлекательности до и после проведения мероприятий.

Эффективность управления (Эупр) рассчитывается по формуле

, (3)

где Q0 – показатель инвестиционной привлекательности недвижимости, определенный после проведения мероприятий по ее повышению; Qб – показатель инвестиционной привлекательности недвижимости до про­ведения мероприятий по ее повышению.

Оценка эффективности управления объектами недвижимости позволит определить очередность мероприятий, направленных на повышение инвестиционной привлекательности, с учетом сложившихся условий и возмож­ностей для их финансирования.

Таблица 2

Мероприятия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости

Уровень

Факторы

Мероприятия

Примеры мероприятий для соответствующих функ­циональных типов зданий

1-й-уровень – объект и прилегаю­щая терри­тория

Физические характеристики

Своевременное проведение текущего и капи­тального ремонтов

Непосредственное исправление устранимого физиче­ского износа

Доведение объекта до соответствия современ­ным требованиям по конструктивным характери­стикам

Увеличение теплоизоляции наружных стеновых кон­струкций и оконных проемов, звукоизоляции конст­рукций, замена инженерного оборудования и т. д.

Осуществление реконструкций, направленных на возможные изменения функционального назна­чения всего здания или его частей при изменении рыночной конъюнктуры

Физически возможные изменения функционального назначения здания, изменение внутренней планиров­ки, устройство дополнительных отдельных входов и т. д.

Установка дополнительных конструкций для удобства использования объекта

Усиление фундаментов и других конструкций для создания возможностей установки дополнительного оборудования, устройство конструкций для погру­зочных и разгрузочных работ (рамп, пандусов), ус­тановка дополнительных лифтов и т. д.

Земельный участок, относимый к зданию

Обустройство прилегающей территории

Уборка и озеленение территории, устройство газонов, устройство (снос) ограждающих конструкций

Сбалансирование ха­рактеристик участка при расширении объекта

Выбор наиболее удачного расположения новых площадей, обеспечивающего удобный вход в здание и его обзор с проезжей части

Подъезд к зданию

Устройство необходимого подъезда, отвечающе­го функциональному назначению здания

Устройство парковок и подъездов для авто - и боль­шегрузных машин при приемлемом расположении в районе объекта железнодорожных подъездных путей, подведение их к зданию, устройство площадок для погрузочных и разгрузочных работ

Окончание табл. 2

Уровень

Факторы

Мероприятия

Примеры мероприятий для соответствующих функ­циональных типов зданий

Юридическое сопровождение

Оформление правоустанавливающих документов в соответствии с действующим законодательст­вом, получение разрешительной докумен­тации

Регистрация прав в учреждении юстиции,

разрешения на проведение реконструкции, разреше­ния пожарной, санитарной и иных инспекций

2-й уровень –ближайшее ок­ружение

Характеристика местоположения

Оптимальное сочетание условий ближайшего окру­жения и функционального использования здания

Изменение функционального назначения здания или его частей, комплексное использование здания в со­ответствии с производственной необходимостью и условиями рынка (сочетание в одном здании склад­ских, торговых и офисных помещений)

Степень развито­сти района и со­седние объекты

Выявление тенденций развития соседних объек­тов и приспособление здания к внешним изменениям

Сбалансирование развития здания, выявление конку­рентных объектов и создание дополнительных конку­рентных преимуществ

Транспортная инфраструктура

Улучшение транспортной инфраструктуры

Приемлемый ремонт и строительство дорог, органи­зация специальных транспортных маршрутов для доступа клиентов и работников

Инженерная инфраструктура

Создание необходимой для данного типа здания инженерной инфраструктуры с учетом совре­менных технологий и требований рынка

Прокладка и ремонт сетей, изменение величины раз­решенных мощностей, анализ возможностей авто­номного обеспечения

Организация работы с предприятиями, обслужи­вающими инженерные сети

Своевременное заключение необходимых договоров, согласование тарифов и сроков

Инженерно-геологические условия

Изучение изменения условий и предупреждение их негативного влияния

Мероприятия по укреплению грунтов, мелиорация, дренажные работы

3-й уровень – привлекательность внешней среды, региона, рынка

Все перечислен-ные факторы

Неуправляемый уровень с точки зрения воз­можностей отдельно взятого собственника (или управляющей компании, привлеченной для про­дажи объекта)

Практически отсутствуют


5. Разработаны рекомендации по внедрению предложенного механизма управления для собственников и управляющих объектами коммерческой недвижимости

Помимо перечня мероприятий, направленных на улучшение управления объектом коммерческой недвижимости, в работе приведен практический пример управления с использованием предложенного механизма для административно-управленческого здания, принадлежащего .

Акционерное общество «Авангард» – крупнейшее научно-производственное объединение России. В настоящее время принадлежат два крупных комплекса объектов недвижимости и несколько отдельных объектов общей площадью более 50 000 м2, а также несколько земельных участков. Помимо профильной деятельности (радиоэлектронная промышленность), предприятие занимается жилищным строительством и сдачей в аренду объектов недвижимости.

Коммерческая недвижимость рассматривается как самостоятельный бизнес, как центр получения прибыли. Основная цель управления – максимизация дохода и стоимости имущества.

На территории предприятия расположен целый комплекс зданий и сооружений, необходимых для производственной и обслужи­вающей производство деятельности, т. е. имеются специализированные и неспециализированные здания.

К неспециализированным относится 2-этажное административное здание, расположенное вне террито­рии предприятия. В настоящее время здание не используется, поэтому руководством было принято решение о его реконструкции с последующей продажей или сдачей в аренду.

Объект представляет собой отдельно стоящее капитальное здание общей площадью 1155,4 м2. Физическое состояние оценивается как удовлетворительное, приемлемое для дальнейшей эксплуатации. Доступ к зданию свободный. Имеются встроенный гараж и территория под автостоянку.

Земельный участок под зданием с прилегающей к нему территорией общей площадью 830 м2 находится в долгосрочной аренде (50 лет).

В на­стоящее время на рынке недвижимости наблюдается устойчивый спрос на офисные помещения, т. е. по­тенциально объект может быть сдан в аренду и приносить собственнику прямой доход. Анализируемое здание относится к коммер­ческой недвижимости.

Для достижения поставленных целей собственник использует механизм управления объектами коммерческой недвижимости, предлагаемый автором настоящего диссер­тационного исследования. Процесс управления включает следую­щие этапы:

1.  Во-первых, требуется оценить инвестиционную привлекательность административного здания исходя из условий, сложившихся в настоящее время. Проведя оценку с использованием предложен­ной методики, получаем показатель инвестиционной привлека­тельности, равный 1,678 балла. Диапазон значений оцениваемого показателя – 0…3 балла, при этом максимально воз­можный результат оценки – 3 балла;

2.  Используя рекомендации табл. 2, для анализируемого объекта можно предложить четыре меро­приятия по увеличению инвестиционной привлекательности:

-  существующий технический паспорт на объект просрочен. Требуется изготовление нового документа. Кроме того, за время пользования объектом было проведено несколько несогласованных перепланировок. Необходимо их согласование и оформление соответствующих документов;

-  выполнение ремонтных работ. Для улучшения физических характеристик здания следует провести замену перекрытий между 1-м и 2-м этажами; реконструкцию кровли с обустройством мансардного этажа; фасадные работы. Кроме того, расширение объекта за счет обустройства мансардного этажа и внутренних перепланировок даст дополнительные 450 м2 площади объекта;

-  обустройство территории позволит сделать более удобный подъезд к зданию, улучшить состояние прилегающей территории и организовать стоянку автотранспорта для нужд объекта;

-  ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала. На объекте есть устаревшее инженерное оборудование, существуют проблемы с затоплением подвала грунтовыми водами. Необходимо провести работы по обустройству гидроизоляции подвала, ремонту или замене инженерного оборудования на объекте.

3.  Целесообразность оформления документов и согласования планировок (технического паспорта на объект) не вызывает сомнений, по­скольку это необходимо для отчуждения объекта, кроме того, увеличива­ется ликвидность объекта за счет сокращения времени на оформление документов для покупателя. Целесообраз­ность остальных мероприятий можно обосновать, если увеличение рыночной стоимости недвижимости превышает затраты на их про­ведение.

4.  Исходя из п. 3 все предложенные мероприятия опреде­лены как экономически целесообразные.

5.  Показатели инвестиционной привлекательности, оцененные после выполнения каждого отдельно взятого мероприятия по изложенной методике, составят:

-  изготовление технического паспорта, согласование планировок – 1,750 балла;

-  выполнение ремонтных работ – 1,862 балла;

-  обустройство территории – 1,781 балла;

-  ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала – 1,748 балла.

6. Эффективность каждого отдельно взятого мероприятия, опре­деленная по формуле (3), составит (табл. 3):

-  изготовление технического паспорта, согласование планировок – 5,93%;

-  выполнение ремонтных работ – 12,71%;

-  обустройство территории – 7,81%;

-  ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала – 5,81% .

7. С учетом определенной эффективности управления устанавливается сле­дующая очередность проведения мероприятий:

а) выполнение ремонтных работ (12,71%);

б) обустройство территории (7,81%);

в) изготовление технического паспорта, согласование планировок (5,93%);

г) ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала (5,81%).

Подводя итог, можно сказать, что механизм управления объектами коммерческой недвижимости позволяет не только оценивать эффективность каждого выполненного мероприятия на объекте, но и анализировать планируемые работы, обосновать управленческое решение. Это поможет наиболее полноценно, с минимальными затратами и максимальной эффективностью управлять объектом недвижимости в интересах собственника.

Таблица 3

Анализ предлагаемых мероприятий

Основные выводы

1.  Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости свидетельствует о разнородности качественных характеристик объектов. В связи с этим целесообразно свести многочисленные характеристики в один интегральный показатель инвестиционной привлекательности.

2.  Установлено, что показатель инвестиционной привлекательности активно изучается в экономике для целого ряда объектов (стран, регионов, отраслей и т. д.). Инвестиционная привлекательность – важная экономическая категория при выборе объекта инвестирования, в частности, это касается объектов коммерческой недвижимости.

3.  Для методического обеспечения предложенного подхода к управлению объектами коммерческой недвижимости разработан механизм управления, структура которого определена на основе исследования и систематизации механизмов управления, рассмотренных в специальной экономической литературе.

4.  Автором предлагается алгоритм количественной оценки инвестиционной привлекательности коммерче­ской недвижимости на основе балльных оценок качественных характери­стик с учетом веса каждой характеристики, определенной экспертным путем.

5.  Алгоритм «работы» механизма управления объектом коммерческой недвижимости должен включать ряд мероприятий. Такие мероприятия устанавливаются на основе изучения рынка с выявлением потребительских характеристик, влияю­щих на доход, приносимый недвижимостью. Выбор мероприятия должен анализироваться с учетом эффективности управления. Это позволит опре­делить очередность мероприятий исходя из сложившихся условий, целей собственника (или управляющей компании) и возмож­ностей их финансирования.

6.  Обосновано, что управление объектами коммерческой недвижимости целесообразно осуществлять на базе анализа инвестиционной привлекательности.

7.  Управление объектами коммерческой недвижимости на базе инвестиционной привлекательности актуально для целого ряда задач: привлечение средств на развитие объекта, повышение его доходности, продажа объекта на рынке. Представленный анализ может использоваться организациями-участниками рынка недвижимости: девелоперскими компаниями, оценочными фирмами, кредитными организациями и др.

8.  Предлагаемый автором механизм позволяет эффективно управлять объектом коммерческой недвижимости, что подтверждено практическими расчетами на примере административного здания.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1.  Люлин планово-расчетных цен на эксплуатацию // Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: Сб. науч. тр. – Вып. 1. –СПб.: СПбГАСУ, 2004. – С. 138–146 (0,5 п. л.).

2.  Люлин службы безопасности на объекте коммерческой недвижимости // По пути к возрождению: перспективы развития российской экономики: науч. тр. Российской науч.-практ. конф. – Т.2. – СПб.: Наука, 2006. – С.348–354 (0,4 п. л.).

3.  Люлин профессионального управления объектами коммерческой недвижимости // Экономическое возрождение России в XXI веке: материалы российской науч.-практ. конф.: науч. тр. Вольного экономического общества России. – Т. 69 – М.; СПб.: ВЭО, 2006. –С. 233–236 (0,2 п. л.) – издание из списка ВАК.

4.  Люлин административным зданием // Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: сб. науч. тр. – Вып. 3, т. 1. –СПб.: СПбГАСУ, 2005. – С. 209–216 (0,4 п. л.).

5.  Люлин управление объектом недвижимости // Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2005: cб. науч. тр. – СПб.: СПбГИЭУ, 2005. – С. 221–225 (0,4 п. л.).

Подписано к печати 07. Формат 60´84 1/16. Бум. офсетная.

Усл. печ. л. 1,25. Тираж 100 экз. Заказ

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 4.

Отпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 5.



Подпишитесь на рассылку:

Коммерческая недвижимость

Недвижимость

Учет земли и недвижимости
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Оценка объектов недвижимости
Агентства недвижимости
Производственная недвижимость
Аукционы по недвижимости
Жилье
Земельно-имущественные отношения
Общественные здания
Кадастры

Операции с недвижимостью
Аренда недвижимости
Покупка-продажа недвижимости
Управление недвижимостью
Доверительное управление

Документация
Договора дарения квартиры
Протоколы в отношении объектов недвижимости
Протоколы конкурсов на реконструкцию недвижимости


  Основы:
Банковский капиталБанкротствоБухгалтерский учетВалютная системаДеловое мышлениеДеньгиДоходИнвестиционные меморандумыИнвестиционные программыКапиталКоммерцияКорпоративное управлениеКредитованиеКредиторКапитализмКапиталистыКапиталовложенияКоррупцияКредитный консультантЛицензииМаркетингНалоговая системаНалогообложениеПрибыльРекламаТехнологии управленияУправление рисками

Проекты по теме:

Недвижимость
Строительство
Архивы:
А АкведукиАрхитекторАрхитектураАрхитектура МосквыАрхитектурно-строительный факультетАрхитектурное проектированиеАсфальтирование ББассейныБетономешалкаБуровзрывные работы ВВодопроводВодоснабжение и водоотводВодостокВыдача планов на земельные участки ГГазопроводГенеральные планыГеоинформационные системы и технологииГидроизоляцияГородское строительство и хозяйство ДДачи и коттеджиДачные домаДвериДеревоДеревообработкаДеревянные домаДизайн интерьераДолевое строительствоДома из клееного брусаДома из оцилиндрованного бревнаДымоход ЖЖилплощадь ЗЗастройкаЗащита прав потребителейЗемлепользованиеЗемлеустройствоЗемляные работыЗвукоизоляция ИИмущественное правоИнвентаризация объектовИнвестиции в строительствеИнженерно-геологические изысканияИнженерные системыИнтерьер ККаминыКвадратный метрКирпичная кладкаКондиционирование и вентиляцияКоттеджные поселкиКровля ЛЛандшафтный дизайнЛенточный фундаментЛесопилка ММалоэтажное строительствоМногоквартирные домаМонтажМонтажникМусоропровод ННормативные материалы ООбследование зданийОбщая площадьОбъекты для ввода в эксплуатациюОкнаОтделочные материалы и работыОтоплениеОхрана труда в строительствеОцилиндрованное бревноОчистка естественных и стоковых вод ППервоочередные объектыПечьПодрядное строительствоПолимербетонПолы и покрытияПотолкиПроектная документацияПроектные декларацииПроектные работыПроизводственная недвижимостьПромышленное и гражданское строительство РРемонтРемонт дорогРемонт жильяРемонт лифтовРемонт помещенийРемонтные работыРемонт жильяРеконструкцииРешения на строительство ССанитарные нормыСантехникаСметные нормативыСметыСоюзы строителейСтеныСтройматериалыСтроитель Строительнная: ТехникаБюджетыРаботыВыставкиКолледжиОрганизацииСтроительство жильяКвартир ТТеплоизоляцияТерриториальное планированиеТехническое обслуживание, ремонт и реконструкция зданийТраншеяТрубопровод УУправления капитального строительства ФФасадные работыФундамент ЧЧастный сектор ШШпатлевкаШпонШумоизоляция ЭЭкономика предприятий строительстваЭлектроинструментЭлектропроводкаЭлектротехнические работы
Основные порталы, построенные редакторами

Домашний очаг

ДомДачаСадоводствоДетиАктивность ребенкаИгрыКрасотаЖенщины(Беременность)СемьяХобби
Здоровье: • АнатомияБолезниВредные привычкиДиагностикаНародная медицинаПервая помощьПитаниеФармацевтика
История: СССРИстория РоссииРоссийская Империя
Окружающий мир: Животный мирДомашние животныеНасекомыеРастенияПриродаКатаклизмыКосмосКлиматСтихийные бедствия

Справочная информация

ДокументыЗаконыИзвещенияУтверждения документовДоговораЗапросы предложенийТехнические заданияПланы развитияДокументоведениеАналитикаМероприятияКонкурсыИтогиАдминистрации городовПриказыКонтрактыВыполнение работПротоколы рассмотрения заявокАукционыПроектыПротоколыБюджетные организации
МуниципалитетыРайоныОбразованияПрограммы
Отчеты: • по упоминаниямДокументная базаЦенные бумаги
Положения: • Финансовые документы
Постановления: • Рубрикатор по темамФинансыгорода Российской Федерациирегионыпо точным датам
Регламенты
Термины: • Научная терминологияФинансоваяЭкономическая
Время: • Даты2015 год2016 год
Документы в финансовой сферев инвестиционнойФинансовые документы - программы

Техника

АвиацияАвтоВычислительная техникаОборудование(Электрооборудование)РадиоТехнологии(Аудио-видео)(Компьютеры)

Общество

БезопасностьГражданские права и свободыИскусство(Музыка)Культура(Этика)Мировые именаПолитика(Геополитика)(Идеологические конфликты)ВластьЗаговоры и переворотыГражданская позицияМиграцияРелигии и верования(Конфессии)ХристианствоМифологияРазвлеченияМасс МедиаСпорт (Боевые искусства)ТранспортТуризм
Войны и конфликты: АрмияВоенная техникаЗвания и награды

Образование и наука

Наука: Контрольные работыНаучно-технический прогрессПедагогикаРабочие программыФакультетыМетодические рекомендацииШколаПрофессиональное образованиеМотивация учащихся
Предметы: БиологияГеографияГеологияИсторияЛитератураЛитературные жанрыЛитературные героиМатематикаМедицинаМузыкаПравоЖилищное правоЗемельное правоУголовное правоКодексыПсихология (Логика) • Русский языкСоциологияФизикаФилологияФилософияХимияЮриспруденция

Мир

Регионы: АзияАмерикаАфрикаЕвропаПрибалтикаЕвропейская политикаОкеанияГорода мира
Россия: • МоскваКавказ
Регионы РоссииПрограммы регионовЭкономика

Бизнес и финансы

Бизнес: • БанкиБогатство и благосостояниеКоррупция(Преступность)МаркетингМенеджментИнвестицииЦенные бумаги: • УправлениеОткрытые акционерные обществаПроектыДокументыЦенные бумаги - контрольЦенные бумаги - оценкиОблигацииДолгиВалютаНедвижимость(Аренда)ПрофессииРаботаТорговляУслугиФинансыСтрахованиеБюджетФинансовые услугиКредитыКомпанииГосударственные предприятияЭкономикаМакроэкономикаМикроэкономикаНалогиАудит
Промышленность: • МеталлургияНефтьСельское хозяйствоЭнергетика
СтроительствоАрхитектураИнтерьерПолы и перекрытияПроцесс строительстваСтроительные материалыТеплоизоляцияЭкстерьерОрганизация и управление производством

Каталог авторов (частные аккаунты)

Авто

АвтосервисАвтозапчастиТовары для автоАвтотехцентрыАвтоаксессуарыавтозапчасти для иномарокКузовной ремонтАвторемонт и техобслуживаниеРемонт ходовой части автомобиляАвтохимиямаслатехцентрыРемонт бензиновых двигателейремонт автоэлектрикиремонт АКППШиномонтаж

Бизнес

Автоматизация бизнес-процессовИнтернет-магазиныСтроительствоТелефонная связьОптовые компании

Досуг

ДосугРазвлеченияТворчествоОбщественное питаниеРестораныБарыКафеКофейниНочные клубыЛитература

Технологии

Автоматизация производственных процессовИнтернетИнтернет-провайдерыСвязьИнформационные технологииIT-компанииWEB-студииПродвижение web-сайтовПродажа программного обеспеченияКоммутационное оборудованиеIP-телефония

Инфраструктура

ГородВластьАдминистрации районовСудыКоммунальные услугиПодростковые клубыОбщественные организацииГородские информационные сайты

Наука

ПедагогикаОбразованиеШколыОбучениеУчителя

Товары

Торговые компанииТоргово-сервисные компанииМобильные телефоныАксессуары к мобильным телефонамНавигационное оборудование

Услуги

Бытовые услугиТелекоммуникационные компанииДоставка готовых блюдОрганизация и проведение праздниковРемонт мобильных устройствАтелье швейныеХимчистки одеждыСервисные центрыФотоуслугиПраздничные агентства